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このように、実家や所有地を相続したことをきっかけに不動産売却を検討される方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、相続不動産の売却には「名義変更（相続登記）」や「売却時の税金（譲渡所得税）」など、通常の売却とは異なる注意点が存在します。

本記事では、相続した甲府市内の不動産をスムーズに売却するための基本手順と、知っておくべき税金・節税特例について分かりやすく解説します。

1. 相続した不動産を売却するまでの基本5ステップ

相続した不動産は、自分名義の物件とは異なり、事前の権利整理や手続きが必要になります。

ステップ1：相続人の確定と遺産分割協議

まずは遺言書の有無を確認し、法定相続人が誰であるかを確定させます。相続人が複数いる場合は、全員で「誰がどの不動産をどのように取得・売却して分けるか」を話し合い（遺産分割協議）、遺産分割協議書を作成します。

ステップ2：相続登記（名義変更）を行う

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。 必ず法務局にて、相続人の名義へ変更する「相続登記」を行います。なお、2024年4月より相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料（ペナルティ）の対象となるため注意が必要です。

ステップ3：現地調査と価格査定

地元の不動産会社に依頼し、物件の現地調査と価格査定を行います。甲府市内の不動産では、建物の状態だけでなく「境界確定の有無」「前面道路の幅員」「敷地内の駐車スペース」「擁壁（ようへき）の有無」などが査定価格に大きく関わります。

ステップ4：売却活動・売買契約

媒介契約を結び、購入希望者を募集します。買主が決まり次第、売買契約を締結し、手付金を受領します。

ステップ5：決済・引き渡しと確定申告

残代金を受け取って所有権を移転し、物件を引き渡します。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

2. 相続不動産の売却にかかる税金とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」がかかります。

譲渡所得の計算式： 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

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• 取得費： 不動産を購入した際にかかった代金や建築費（減価償却後）、購入時の諸費用。

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• 譲渡費用： 不動産会社に支払った仲介手数料や、売却のためにかかった解体費用、測量費用など。

※親が昔いくらで購入したか分からない（売買契約書がない）場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することになり、税金が高くなってしまうケースがあります。購入当時の資料がないか、事前にしっかりと探しておくことが大切です。

なお、税率は不動産の所有期間（親の所有期間を引き継ぐ）によって変わります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 約20.315%

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 約39.63%

3. 知らないと損する！相続不動産の節税特例

相続した不動産を売却する際、一定要件を満たすことで大幅に節税できるお得な特例制度があります。

① 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用家屋等を売ったときの特例）

一人暮らしだった親が亡くなり、空き家となった実家を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

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• 主な適用要件：

  • 昭和51年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること

  • 相続直前まで亡くなった方が一人で暮らしていたこと（老人ホーム等に入居していた場合の例外あり）

  • 相続から売却まで、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと

  • 耐震リフォームを行って売却するか、家屋を解体して更地にして売却すること

  • 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

甲府市内でも「古い実家を解体して更地で売却する」際によく使われる非常に効果的な特例です。

② 相続税が課税された取得費の特例（取得費加算の特例）

相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその不動産を売却した場合、納めた相続税額の一部を取得費（経費）として加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、税金を安く抑えることができます。

まとめ：相続不動産の売却は早めの準備と専門家への相談が鍵

相続した実家や土地の売却は、単に「買い手を探す」だけでなく、権利関係の整理や税金特例の適用など、専門的な知識が求められます。

放置して空き家状態が長引くと、固定資産税の負担が増えるだけでなく、建物の老朽化や雑草トラブルなど、維持管理の負担も大きくなってしまいます。

株式会社LUMINAでは、甲府市および周辺エリアにおける相続不動産の売却相談・査定はもちろん、提携する司法書士や税理士と連携したワンストップのサポートを行っております。「まず何から始めればいいか分からない」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。

不動産売却を考える際、最も多くの方が悩まれるのが「相場感」と「売りどきのタイミング」です。

不動産価格は全国一律ではなく、地域ごとの需要や街の変化、季節要因によって大きく変動します。本記事では、甲府市内のエリア別・種別ごとのリアルな売却相場の傾向と、後悔しない「売りどき」の見極め方について分かりやすく解説します。

1. 【種別・エリア別】甲府市の不動産売却相場の傾向

甲府市の不動産市場は、中心部（甲府駅周辺）と郊外エリアで需要の性質が大きく異なります。

① 一戸建て（中古住宅）の相場

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• 築浅（築10年以内）： 2,500万〜3,500万円前後

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• 築中堅（築15年〜25年）： 1,200万〜2,000万円前後

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• 築古（築30年以上）： 500万〜1,000万円前後（建物価値より土地価格主導）

甲府市の一戸建て市場では、建物の状態もさることながら「駐車スペースが2台以上確保できるか」が査定額に直結します。リフォーム履歴がある物件や、内外装の手入れが行き届いている物件は相場の上限近くで取引されやすい傾向にあります。

② 土地（宅地）の相場

• 甲府駅徒歩圏・中心部： 坪単価 20万〜35万円前後

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• 国母・貢川・上阿原などの郊外生活便利エリア： 坪単価 12万〜20万円前後

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• 北部・西部などの郊外・傾斜地エリア： 坪単価 5万〜10万円前後

土地の売却では、整形地（四角い土地）で日当たりが良く、前面道路の幅員が広い（4メートル以上）場所が好まれます。

一方で、セットバック（道路後退）が必要な狭隘道路に接している土地や、擁壁（ようへき）の工事が必要な土地は査定時に考慮が必要となります。

③ 中古マンションの相場

• 甲府駅徒歩10分圏内・築浅（築15年以内）： 2,000万〜3,000万円台

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• 築20年以上・郊外型： 800万〜1,500万円前後

甲府市内の中古マンションは、甲府駅周辺の利便性が高い立地に人気が集まっています。管理状態や修繕積立金の積立状況も売却価格に影響します。

2. 甲府市で不動産売却の「売りどき」を見極める4つの指標

では、どのようなタイミングで売り出すのがベストなのでしょうか？押さえておくべき4つのポイントをご紹介します。

① 季節的な需要の高まり（1月〜3月 / 9月〜10月）

不動産市場が最も活発になるのは、異動・転勤・進学が集中する春先（1月〜3月）です。この時期に合わせて売り出しを開始（11月〜12月頃に査定・準備）すると、買主が見つかりやすく高値での売却に繋がりやすくなります。また、秋口の10月前後の移動期も第二のピークとなります。

② 築年数の節目（築10年・築20年・築30年）

建物の売却価値は築年数の節目で大きく変動します。

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• 築10年以内： 住宅ローンの控除期間なども意識され、高値で売りやすい。

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• 築20年以内： 適切なメンテナンスを行っていれば、大規模リフォームなしで買主がつきやすい。

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• 築30年超： 木造住宅の場合、建物自体の評価額はほぼゼロに近づくため、「古家付き土地」として売り出すか「更地渡し」にするかの判断が必要になります。

売却を迷っている間に築年数の節目を跨ぐと、査定額がガクッと下がるケースがあるため注意が必要です。

③ 周辺環境の変化やインフラ整備の動向

甲府市内および周辺エリアでは、道路の拡張整備や商業施設の撤退・オープンなどによって、特定の地域の需要が変動することがあります。周辺で新しい開発が進んでいるタイミングは、そのエリアへの注目度が高まるため「売りどき」と言えます。

④ 所有者の生活環境の変化（相続・介護・住宅ローン）

外部の市場環境だけでなく、ご自身のライフステージの変化も重要です。「空き家になった実家の固定資産税や草むしりの手間が負担になってきた」「金利変動リスクに備えたい」「相続税の納税資金が必要」など、維持コストや管理リスクが膨らむ前に早めに動くことが、結果として手元に残る資金を最大化することに繋がります。

3. 不動産を「相場以上」で売るためにできること

相場はあくまで目安です。工夫次第で相場の上限、あるいはそれ以上で売却することは十分に可能です。

• 査定前にしっかりと清掃・整理をしておく（第一印象の改善）

• 敷地の境界線（確定測量）を明確にしておく

• 売却に強い地元の専門業者（甲府市の市場を熟知した会社）をパートナーに選ぶ

特に重要なのは、「甲府市内の買主が何を重視して物件を探しているか」を熟知している地域密着の不動産会社に相談することです。大手ポータルサイトへの掲載だけでなく、地元ネットワークを活かしたアプローチができる会社を選ぶことが成功への近道となります。

まとめ：まずは現在の「リアルな査定価格」を知ることから

「まだすぐに売ると決めたわけではない」という段階でも問題ありません。

まずはご自身の所有する不動産が「今いくらで売れるのか」という現在地を把握しておくことが、将来の失敗を防ぐ最初の一歩です。

株式会社LUMINAでは、甲府市・山梨県内の市場データを基に、一戸建て・土地・マンションの無料査定を行っております。

近隣に知られずに売却したい方や、将来の相続を見据えたご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

しかし、不動産売却は地域ごとの特性に大きく影響されます。甲府市には甲府市ならではの不動産市場の傾向や、売却時に押さえておくべきポイントが存在します。

本記事では、甲府市で不動産売却を成功させるための具体的なコツと、相談から引き渡しまでの全体の流れを分かりやすく解説します。

1. 甲府市の不動産市場と売却の現状

甲府市内の不動産（一戸建て・マンション・土地）の売却動向には、以下のような地域的な特徴があります。

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• 車社会を前提とした立地ニーズ 

• 甲府駅徒歩圏内のマンションや住宅地はもちろん人気がありますが、郊外であっても「敷地内に車が2〜3台駐車できるか」「幹線道路へのアクセスが良いか」が査定額や売却スピードを大きく左右します。

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• 土地の広さと維持管理のバランス 

• 土地面積が広い物件は魅力的である一方、解体費用や管理の手間（雑草・擁壁など）がネックになるケースもあります。特に古い木造住宅や重量鉄骨造の建物が付いている場合は、そのまま売るか解体して更地にするかの判断が重要です。

2. 甲府市で不動産を「高く・早く」売るための5つのコツ

① 地域の取引実態に詳しい不動産会社を選ぶ

不動産一括査定サイトなどを利用すると大手業者の名前が並ぶことがありますが、重要なのは「甲府市内の類似物件をどれだけ扱ってきたか」という地域密着の相場感です。甲府市内の需要を正確に把握している会社を選ぶことが、適正な高値売却への第一歩です。

② 「仲介」と「買取」を使い分ける

売却方法には大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

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• 仲介： 相場に近い価格（高値）で売りたい方向け。買主を探すため一定の期間（3ヶ月〜半年程度）がかかります。

• 買取： 即現金化したい、内覧の対応を避けたい、近所に知られずに売りたい方向け。不動産会社が直接買い取るためスピーディーですが、価格は相場の7〜8割程度になります。

自分のスケジュールやご事情に合わせた方法を選択しましょう。

③ 境界確定や建築基準法（崖条例・擁壁など）を確認する

土地や一戸建てを売却する際、隣地との「境界線」が曖昧だとトラブルの原因になります。また、甲府市内の傾斜地や崖付近にある土地は「山梨県崖条例」などの規制を受ける場合があり、再建築時の注意点を事前に調査・開示しておくことが重要です。

④ 相続した不動産は「税金の特例」を活用する

相続した実家を売却する場合、条件を満たせば譲渡所得（売却益）から最高3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用家屋等を売ったときの特例（空き家の3,000万円特別控除）」などが適用できる可能性があります。売却時期や要件によって税額が大きく変わるため、売り出す前に専門家に相談しましょう。

⑤ 自治体の「空き家バンク」や助成金をチェックする

甲府市では空き家対策に力を入れており、一定の条件を満たす空き家の解体費用補助や、空き家バンク制度が活用できます。自治体の制度をうまく組み合わせることで、買主側の購入ハードルを下げることができます。

3. 不動産売却の基本プロセス（6ステップ）

不動産売却は、一般的に以下のようなステップで進みます。

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2. 売却相談・価格査定 物件の現地調査を行い、周辺の取引事例や市場動向から査定価格を算出します。

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4. 媒介契約の締結 売却を依頼する不動産会社と契約（専任媒介・一般媒介など）を結びます。

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6. 売却活動の開始 ポータルサイト（アットホームや各種不動産サイト）への掲載、チラシ配りなどを通じて買主を募集します。

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8. 買主との売買交渉・内覧 購入希望者からの問い合わせに対応し、物件の案内や価格・条件の交渉を行います。

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10. 売買契約の締結 買主と売買契約書を交わし、手付金を受領します。

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12. 決済・引き渡し 残代金の受領、所有権移転登記の手続きを行い、鍵を引き渡して完了です。

まとめ：甲府市での不動産売却は事前準備が鍵

不動産売却は人生で何度も経験するものではありません。だからこそ、「誰に相談するか」「地元の情報をどれだけ活用できるか」が成功の鍵を握ります。

株式会社LUMINAでは、甲府市および周辺エリアの不動産売買・任意売却・相続物件の処分など、お客様お一人おひとりのご状況に合わせた最適なご提案を行っております。

「まずは自分の物件がいくらで売れるか知りたい」「空き家の管理に困っている」という方は、ぜひお気軽に無料査定・ご相談ください。