【2026年最新】甲府市の不動産売却相場と「売りどき」の見極め方を徹底解説

「甲府市にある自宅や実家、いま売ったらいくらになるだろう？」「もう少し待った方が高く売れるのかな？」

不動産売却を考える際、最も多くの方が悩まれるのが「相場感」と「売りどきのタイミング」です。

不動産価格は全国一律ではなく、地域ごとの需要や街の変化、季節要因によって大きく変動します。本記事では、甲府市内のエリア別・種別ごとのリアルな売却相場の傾向と、後悔しない「売りどき」の見極め方について分かりやすく解説します。

1. 【種別・エリア別】甲府市の不動産売却相場の傾向

甲府市の不動産市場は、中心部（甲府駅周辺）と郊外エリアで需要の性質が大きく異なります。

① 一戸建て（中古住宅）の相場

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• 築浅（築10年以内）： 2,500万〜3,500万円前後

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• 築中堅（築15年〜25年）： 1,200万〜2,000万円前後

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• 築古（築30年以上）： 500万〜1,000万円前後（建物価値より土地価格主導）

甲府市の一戸建て市場では、建物の状態もさることながら「駐車スペースが2台以上確保できるか」が査定額に直結します。リフォーム履歴がある物件や、内外装の手入れが行き届いている物件は相場の上限近くで取引されやすい傾向にあります。

② 土地（宅地）の相場

• 甲府駅徒歩圏・中心部： 坪単価 20万〜35万円前後

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• 国母・貢川・上阿原などの郊外生活便利エリア： 坪単価 12万〜20万円前後

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• 北部・西部などの郊外・傾斜地エリア： 坪単価 5万〜10万円前後

土地の売却では、整形地（四角い土地）で日当たりが良く、前面道路の幅員が広い（4メートル以上）場所が好まれます。

一方で、セットバック（道路後退）が必要な狭隘道路に接している土地や、擁壁（ようへき）の工事が必要な土地は査定時に考慮が必要となります。

③ 中古マンションの相場

• 甲府駅徒歩10分圏内・築浅（築15年以内）： 2,000万〜3,000万円台

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• 築20年以上・郊外型： 800万〜1,500万円前後

甲府市内の中古マンションは、甲府駅周辺の利便性が高い立地に人気が集まっています。管理状態や修繕積立金の積立状況も売却価格に影響します。

2. 甲府市で不動産売却の「売りどき」を見極める4つの指標

では、どのようなタイミングで売り出すのがベストなのでしょうか？押さえておくべき4つのポイントをご紹介します。

① 季節的な需要の高まり（1月〜3月 / 9月〜10月）

不動産市場が最も活発になるのは、異動・転勤・進学が集中する春先（1月〜3月）です。この時期に合わせて売り出しを開始（11月〜12月頃に査定・準備）すると、買主が見つかりやすく高値での売却に繋がりやすくなります。また、秋口の10月前後の移動期も第二のピークとなります。

② 築年数の節目（築10年・築20年・築30年）

建物の売却価値は築年数の節目で大きく変動します。

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• 築10年以内： 住宅ローンの控除期間なども意識され、高値で売りやすい。

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• 築20年以内： 適切なメンテナンスを行っていれば、大規模リフォームなしで買主がつきやすい。

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• 築30年超： 木造住宅の場合、建物自体の評価額はほぼゼロに近づくため、「古家付き土地」として売り出すか「更地渡し」にするかの判断が必要になります。

売却を迷っている間に築年数の節目を跨ぐと、査定額がガクッと下がるケースがあるため注意が必要です。

③ 周辺環境の変化やインフラ整備の動向

甲府市内および周辺エリアでは、道路の拡張整備や商業施設の撤退・オープンなどによって、特定の地域の需要が変動することがあります。周辺で新しい開発が進んでいるタイミングは、そのエリアへの注目度が高まるため「売りどき」と言えます。

④ 所有者の生活環境の変化（相続・介護・住宅ローン）

外部の市場環境だけでなく、ご自身のライフステージの変化も重要です。「空き家になった実家の固定資産税や草むしりの手間が負担になってきた」「金利変動リスクに備えたい」「相続税の納税資金が必要」など、維持コストや管理リスクが膨らむ前に早めに動くことが、結果として手元に残る資金を最大化することに繋がります。

3. 不動産を「相場以上」で売るためにできること

相場はあくまで目安です。工夫次第で相場の上限、あるいはそれ以上で売却することは十分に可能です。

• 査定前にしっかりと清掃・整理をしておく（第一印象の改善）

• 敷地の境界線（確定測量）を明確にしておく

• 売却に強い地元の専門業者（甲府市の市場を熟知した会社）をパートナーに選ぶ

特に重要なのは、「甲府市内の買主が何を重視して物件を探しているか」を熟知している地域密着の不動産会社に相談することです。大手ポータルサイトへの掲載だけでなく、地元ネットワークを活かしたアプローチができる会社を選ぶことが成功への近道となります。

まとめ：まずは現在の「リアルな査定価格」を知ることから

「まだすぐに売ると決めたわけではない」という段階でも問題ありません。

まずはご自身の所有する不動産が「今いくらで売れるのか」という現在地を把握しておくことが、将来の失敗を防ぐ最初の一歩です。

株式会社LUMINAでは、甲府市・山梨県内の市場データを基に、一戸建て・土地・マンションの無料査定を行っております。

近隣に知られずに売却したい方や、将来の相続を見据えたご相談も承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。