2. 三為（さんため）業者、無免許ブローカー、無免許幇助（ほうじょ）の闇

① 「三為（第三者のためにする契約）」契約とは？売主が損をする仕組み

「三為（さんため）」とは、民法第537条に規定されている「第三者のためにする契約」を活用した不動産売買の手法です。かつて行われていた「中間省略登記」が登記法改正により制限されたため、不動産転売業者が節税や融資引き出しのために利用しています。
仕組み自体は合法的な契約方式ですが問題はその運用にあります。三為業者は売主様から「5,000万円」で買い取る契約（A-B契約）を結び、自らは登記（登録免許税や不動産取得税の負担）をしないまま、別の投資家へ「6,500万円」で即座に転売する契約（B-C契約）を結びます。その結果、売主様へは5,000万円しか支払われず、業者が1,500万円もの中間差益（サヤ）をノーリスクで抜いてしまうことになります。本来、適切な市場で売却していれば売主様が得られたはずの利益が失われてしまうのです。

② 三為業者が「無免許（無許可）」である場合の重大な違法性

ここで特に注意すべきなのは、「転売を業として行う三為業者自身が、宅地建物取引業の免許を持っていないケース」です。
宅地建物取引業法第2条・第12条において、自ら当事者となって不動産売買を「業（反復継続して利益を得る目的）」として行う場合は、必ず都道府県知事または国土交通大臣の宅建業免許を受けなければなりません。無免許の会社やコンサルタントが三為契約を用いて転売行為を行うことは明確な「無免許事業（宅建業法第12条違反・3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金）」となります。こうした無免許業者と契約してしまうと、買主の融資が落ちた際に代金が支払われなかったり、契約が途中で白紙化されるなどの重大なトラブルに巻き込まれます。

③ 正規不動産会社による「無免許幇助（ほうじょ）」

無免許のブローカーや無免許三為業者は単独で不動産登記や契約を進められないため、「裏で正規の宅建業者（不動産会社）と手を組み、名義を借りる（名義貸し・無免許幇助）」という不正構造を作り出します。
正規の不動産会社が無免許業者に名義を貸して重要事項説明書に判子を押したり、媒介に入り無免許業者の違法営業を助ける行為は「無免許名義貸しの禁止（宅建業法第13条）」および「無免許営業の幇助（ほうじょ）」に該当し、宅建免許の取消処分や業務停止処分の対象となる重い違法行為です。売主様から見れば「不動産会社が間に入っているから安心だ」と誤認してしまいますが、実態は無免許ブローカーの仲間であり、売主様の利益を守る気は一切ありません。

④ 不動産オーナー様が巻き込まれやすい「4つの悪質パターン」

• 他社査定を妨害する「囲い込み」と買付偽造：「当社が確実に7,000万円で買い取ります」と甘い言葉で専任契約を結ばせ、他社への査定依頼を阻止。後から「買主の融資が落ちた」と偽って価格を5,000万円まで不当に吊り下げる手口。
• 「中間省略」によるリスク転嫁：転売先（C）の融資が実行されるまで売主（A）への売買代金決済を引き延ばし、もし転売先のローンがダメになったら「手付解除」で契約を白紙に戻して売り逃げる身勝手な取引。
• 無免許ブローカーと提携する名義貸し業者：無免許コンサルが裏で取引を仕切り、契約書類のハンコだけを提携する不誠実なペーパー宅建業者に押させる「無免許幇助」の違法構造。
• 電話・訪問営業による強引な買いたたき：登記情報から所有者を調べ上げ、「老朽化で価値が落ちる前に今すぐ売りましょう」と不安を煽って相場以下で買い叩く手法。

3. 三為業者・無免許ブローカーから資産を守る5つの防衛策

防衛策①：名刺やWEBサイトで「宅地建物取引業免許番号」を必ず確認する

商談相手の名刺や会社概要を確認し、「山梨県知事（○）第○○○○号」や「国土交通大臣（○）第○○○○号」という宅建業免許番号が記載されているかをチェックしてください。番号の記載がないコンサル会社や個人の場合は、絶対に媒介契約や売買契約を結んではいけません。また、国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で実在する正規業者か検索することも可能です。

防衛策②：甲府市内の「実成約データ」に基づく相場価格を把握する

悪質業者は、売主様が地元の適正な土地路線価や積算評価、近隣の売却相場利回りを知らないことに乗じて安値を提示してきます。1社のみの意見を鵜呑みにせず、地元の成約実績が豊富な不動産会社に査定を依頼し、適正な「市場価値」の根拠（収益還元価格・積算価格）を確認することが重要です。

防衛策③：売買契約書の「所有権移転」および「特約事項」を厳重チェック

契約書内に「本契約は第三者のためにする契約とする」「買主は所有権の移転先を自由に指定できる」「買主の転売先融資が不成立の場合は無条件解除とする」といった売主側に著しく不利な特約が記載されていないか確認してください。不安な場合は、契約前に宅地建物取引士資格を持つ専門家にチェックを依頼しましょう。

防衛策④：法定上限を超える「コンサル料」「紹介料」の支払いを拒否する

宅建業法第46条により、不動産会社が受け取れる報酬（仲介手数料）の上限は厳密に定められています。例えば、3,000万円の売買であれば「3,000万 × 3% + 6万円 ＝ 96万円（税別）」が上限です。これとは別に「情報提供料」「コンサルティング費用」「買主探索費用」などの名目で追加料金を要求された場合は、違法行為ですので支払いを拒否してください。

防衛策⑤：地元密着で実績と透明性のある正規不動産会社へ直接依頼する

最も安全かつ高値で売却する方法は、甲府市・山梨県内で長年実務を行い、地域密着で信頼の厚い正規不動産会社（株式会社LUMINA等）へ直接査定・売却依頼をすることです。透明性の高い媒介業務を通じて、全国の健全な一般投資家や事業会社へ幅広く告知・アプローチを行うため、安全に適正価格での成約が実現します。