相続した甲府市内の実家・土地を売却する手順と税金・節税特例まとめ

「親から甲府市内の実家（空き家）や土地を相続したけれど、住む予定がない」「固定資産税や草むしりなどの維持費がかかる前に手放したい」

このように、実家や所有地を相続したことをきっかけに不動産売却を検討される方は非常に多くいらっしゃいます。

しかし、相続不動産の売却には「名義変更（相続登記）」や「売却時の税金（譲渡所得税）」など、通常の売却とは異なる注意点が存在します。

本記事では、相続した甲府市内の不動産をスムーズに売却するための基本手順と、知っておくべき税金・節税特例について分かりやすく解説します。

1. 相続した不動産を売却するまでの基本5ステップ

相続した不動産は、自分名義の物件とは異なり、事前の権利整理や手続きが必要になります。

ステップ1：相続人の確定と遺産分割協議

まずは遺言書の有無を確認し、法定相続人が誰であるかを確定させます。相続人が複数いる場合は、全員で「誰がどの不動産をどのように取得・売却して分けるか」を話し合い（遺産分割協議）、遺産分割協議書を作成します。

ステップ2：相続登記（名義変更）を行う

亡くなった方の名義のままでは、不動産を売却することはできません。 必ず法務局にて、相続人の名義へ変更する「相続登記」を行います。なお、2024年4月より相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料（ペナルティ）の対象となるため注意が必要です。

ステップ3：現地調査と価格査定

地元の不動産会社に依頼し、物件の現地調査と価格査定を行います。甲府市内の不動産では、建物の状態だけでなく「境界確定の有無」「前面道路の幅員」「敷地内の駐車スペース」「擁壁（ようへき）の有無」などが査定価格に大きく関わります。

ステップ4：売却活動・売買契約

媒介契約を結び、購入希望者を募集します。買主が決まり次第、売買契約を締結し、手付金を受領します。

ステップ5：決済・引き渡しと確定申告

残代金を受け取って所有権を移転し、物件を引き渡します。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

2. 相続不動産の売却にかかる税金とは？

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）」がかかります。

譲渡所得の計算式： 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

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• 取得費： 不動産を購入した際にかかった代金や建築費（減価償却後）、購入時の諸費用。

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• 譲渡費用： 不動産会社に支払った仲介手数料や、売却のためにかかった解体費用、測量費用など。

※親が昔いくらで購入したか分からない（売買契約書がない）場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計算することになり、税金が高くなってしまうケースがあります。購入当時の資料がないか、事前にしっかりと探しておくことが大切です。

なお、税率は不動産の所有期間（親の所有期間を引き継ぐ）によって変わります。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 約20.315%

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 約39.63%

3. 知らないと損する！相続不動産の節税特例

相続した不動産を売却する際、一定要件を満たすことで大幅に節税できるお得な特例制度があります。

① 空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用家屋等を売ったときの特例）

一人暮らしだった親が亡くなり、空き家となった実家を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。

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• 主な適用要件：

  • 昭和51年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建て住宅であること

  • 相続直前まで亡くなった方が一人で暮らしていたこと（老人ホーム等に入居していた場合の例外あり）

  • 相続から売却まで、事業・賃貸・居住の用に供されていないこと

  • 耐震リフォームを行って売却するか、家屋を解体して更地にして売却すること

  • 相続時から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

甲府市内でも「古い実家を解体して更地で売却する」際によく使われる非常に効果的な特例です。

② 相続税が課税された取得費の特例（取得費加算の特例）

相続税を納めた人が、相続開始の翌日から3年10ヶ月以内にその不動産を売却した場合、納めた相続税額の一部を取得費（経費）として加算できる制度です。これにより譲渡所得を圧縮し、税金を安く抑えることができます。

まとめ：相続不動産の売却は早めの準備と専門家への相談が鍵

相続した実家や土地の売却は、単に「買い手を探す」だけでなく、権利関係の整理や税金特例の適用など、専門的な知識が求められます。

放置して空き家状態が長引くと、固定資産税の負担が増えるだけでなく、建物の老朽化や雑草トラブルなど、維持管理の負担も大きくなってしまいます。

株式会社LUMINAでは、甲府市および周辺エリアにおける相続不動産の売却相談・査定はもちろん、提携する司法書士や税理士と連携したワンストップのサポートを行っております。「まず何から始めればいいか分からない」という方も、どうぞお気軽にご相談ください。